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丁祖昱:2020年上市房企净资产收益率现大幅下降

2021-05-31 来源:中房网
 
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  5月27日,由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2021中国房地产上市公司综合实力榜"、"2021中国房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  

  会上,中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱表示,今年是第14年发布上市公司百强测评研究成果,本次评测从195家上市房企中选出百强,上市公司的队伍越来越庞大。“从2017年到2021年,Top10的变动不是特别大,特别是前三强的变动情况不大。

  

  目前行业内部分化明显,即强者恒强,排名靠后的企业整体集中度在下降,龙头企业集中度在不断上升,总资产分布情况也集中于头部企业。31-50强的增速快于头部和尾部房企,成长型公司对规模的增长的诉求增强。

  

  2020年上市房企净资产收益率出现了大幅度的下降;从成长能力看,整体业绩增速有所放缓。从营业收入增速、净利润增速、净资产整体增速看一下成长能力,实际压力都很大。

  

  以下为文字实录:

  

  尊敬的陈会长、各位嘉宾:

  

  中午好!

  

  今年是一年一度的第14年发布上市公司百强测评研究成果,我事先看过这些数据,和往年会有一些差异。

  

  首先我们从195家上市房企中选出百强,一个宽屏才能把195家上市房企放在一起。但我们也可以注意到,其中有一部分房企慢慢退出了我们的视线。

  

  我们看一下Top10的变化。从2017年到2021年,Top10的变动情况不是特别大,特别是前三强的变动情况不大。今年招商蛇口新晋10强行列。


  看一下资本市场的表现。2020年房地产股在资本市场上的表现属于比较一般(这样讲算比较客气的,因为在各个行业的排名当中,房地产股整体是输给大盘的)。虽然很多产业受到了疫情影响,但随着去年下半年整体经济的复苏、疫情影响的减弱,在股市当中的表现一天好于一天,但地产股在去年下半年受到“三道红线”等各项政策的影响,全年走势一般。

  

  从上市公司房企收益角度来讲,可以说地产股更加便宜了,大家是否同意这个观点?因为PE越来越低,收益越来越高,股价却没有发生变化。我认为,这对部分房企来讲,它的分红率已经超过了今天存银行,甚至是买理财产品的投资回报率,价值随着收益的提升,也日益凸显。

  

  这是市盈率的比较图。从市盈率的角度可以看到,总的来讲市盈率是走低的过程。2020年年末,沪深上市平均市盈率是7.78,港股房企的市盈率还不到7,是6.79,应该讲市盈率是向下走的。

  

  从百强上市房企的市值情况来看,下跌占大多数,当然我们如何来看待这个问题?整个规模在做大、利润在做高,市值略有下跌,我们觉得投资的价值更高了。因为2020年上市房企的股价“跌多涨少”,2020年这次的发布,跟前几次的发布会有这方面的差异。

  

  从运营规模情况来看,一般指标当中的规模指标都比较看重。但是2020年,我们的规模指标和风险指标同样看重。2020年规模增速明显放缓,营业利润的均值首次下降,从图表当中可以看到相关数据情况。

  

  我们分别看一下头尾两部分。目前行业内部分化明显,即强者很强,排在后面的企业整体集中度在下降,龙头企业集中度在不断上升,总资产分布情况也集中于头部企业。

  

  31-50强的增速快于头部和尾部房企,也就是说,这些成长型公司今天对规模的增长、对于整体做大,他们有进一步的诉求。2020年下半年发布“三道红线”政策后,很有可能对这类企业增速产生相关影响,过去都在谈弯道超车,但今天弯道超车可能会翻车,接下来这部分企业的整体增速,可能也会放缓。

 

  偿债能力,即对风险的控制。2020年我们对这部分的指标更加看重,从8月23日“三道红线”出台后,所有的房企都在做降杠杆相关工作,效果非常明显,抵御风险的能力在加强,从这一点来说,房企更加健康了。“三道红线”的达标成果中,前10强做得最好,11-30强做得相对差,这一点大家也可以理解,因为前10强达到了一定规模,对增速的要求反而没那么高,所以不会过度依赖于融资来推动整个企业的增长。而11-30强正好处于快速发展的过程中,相对来讲踏红线的比例更好。“三道红线”可以看到,上市公司两极分化的效果明显,好的企业明显优秀,有的企业三道红线中每一道到踏到了。

  

  从50强房企可以看到,2020年融资总额微降,符合中央提出的“降杠杆、去杠杆”要求。也就是说,50强房企在去年已经作出了很明显的相关去杠杆工作。

  

  盈利能力分析。

  

  相对来说利润总额在上升,但相关盈利指标在下降。包括利润均值下降,净资产收益率下降,总资产报酬率下降,还有其他一小部分指标出现了下滑情况。这对房企来说,是一个比较大的挑战。可以这样讲,2020年也出现了盈利能力的分化。自2012年一直到2019年,我们基本每年在盈利指标中看到的都是各项指标的上升,但是在2020年当中,我们看到了很多指标的下降,这也预示着整个行业在2020年发生了比较大的变化。

  

  净资产收益率大幅下降。前面我们讲,有的指标是“有所下降”,但净资产收益率出现了比较大幅度的下降,这一点也要提醒房企注意,今天的企业不是那么赚钱了,前两天大家在拿地的过程当中,没拿到地的企业有点忧虑,但拿到地的企业更加忧虑,他们讲一句话“拿地爽三天,接下去痛三年”。如果今天拿地之后,每家企业的表现都是“痛三年”,那今天我们对行业的整体认识,还要进一步发生改变,或者说在拿地的过程当中,对地价的判断还要再发生一些改变。

  

  简单看一下成长能力。整体业绩的增速还是放缓的,但是在这个过程当中,有一部分企业的增速相对较快,但整体来看,今天看到的大多数指标都在下降。

  

  其中增收又增利的上市房企占比在下降,不增收不增利的房企占比在上升,这个象限是我们都不愿意进入的,这是没有增长、而且下降的。从右边的四象限图中可以看到,右上角大家都想去到的空间,企业数量在下降。

  

  从营业收入增速、净利润增速、净资产整体增速看一下成长能力,实际压力都很大。

  

  经营效率分析。

  

  这个指标和前几项相对一致,由于我们有一部分优秀的房企在经营效率中,特别是2020年“从管理当中要效益”,所以这项指标还是稳中有升的。不管是存货周转率,还是流动资产周转率,还是总资产周转率,几项均值都比2019年有所提升。

  

  50强上市房企存货占比目前达到八成以上,从存货角度,主要也是集中在头部房企。今天从健康的角度来说,我们希望存货的占比能够进一步下降,有一部分企业提出了和制造业同样的口号,“未来没有‘存货’”,房地产不可能没有存货,因为地的开发是有周期的,相对原来存货的角度,未来要慢慢变成无库存、无存货的运作方式。

  

  从社会责任的角度,有一个大项,纳税金额有所下降。这可能也是2020年受到疫情的影响,也受到了利润的影响,所以纳税总金额有所下降,这一点也在提醒我们所有的房企,今天的运营压力越来越大了。

  

  创新能力分析。

  

  2020年,整个企业的创新我认为做得还是非常不错的。首先是产品创新,刚刚陈会长也说了,未来就是强调技术、科技、产品力的,我们现在所有的房企也意识到产品对企业未来发展的重要性,所以大家在户型、社区、绿色环保、科技等诸多方面做了很多努力和相关创新实践,应该说取得了很好的效果;二是数字化,我们认为2020年是房企数字化的元年,做了很多数字化改革试点,像今天来的旭辉,也是数字化做得非常好的标杆企业;三是房企在多元化投资上做了相关努力,除了我们熟悉的物业,(今天我们也和物业共同举办本次测评成果发布会),在商业、办公、长租、文旅、产业、康养等诸多方面,都做了多元化的相关努力。我们上午还开了一个关于产业链的投资峰会,我们也注意到,房企今天在创投方面,在投产业链上下游/美好生活/科技方面,2020年也作出了非常多的相关实践,这些实践对整个企业的创新和转型,都有至关重要的作用。

  

  我在这里就简单地把测评成果和在座各位嘉宾做一个简单汇报,相关详细内容都在我们的报告中有所体现。接下来,让我们一起来看大屏幕,看一下本次测评成果的排行相关发布,谢谢大家。


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