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再说一次,这30个城市的房子不要碰

2020-09-26 来源:国民经略
 
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  文|凯风

  

  谁是中国房价最高和最低的城市?

  

  中国房价金字塔尖的城市,毫无疑问,香港、深圳、上海、北京位居第一梯队。

  

  香港均价超过15万元,在寸土寸金的港岛则超过20万元;深圳、上海、北京均价也超过了6万元,中心城区都在10万元以上。

  

  那么,中国房价最低的城市有哪些?

  

  这是内地300多个地级及以上城市中,房价最低的30城:


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  2020年,全国商品房平均售价9600元/平,一二线城市普遍超过2万。而这些房价最低城市,均价都未超过5000元,最低的鹤岗、双鸭山、石嘴山不到3000元。

  

  这30个城市,除了广西、贵州分别有两个城市上榜之外,其他均位于北方。其中,东北有14城在列,黑龙江7城、吉林4城、辽宁3城;西北有11城在列,新疆4城、甘肃3城、宁夏2城、青海1城、陕西1城。

  

  房价最低的10个城市分别是:

  

  鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、朔州、阜新、博州、铁岭、哈密。

  

  东北城市占了一半,黑龙江鹤岗等城市曾因“房价跌回白菜价”多次上了热搜,这在《》一文有详细解读。

  

  这些房价最低城市有几个共同点:

  

  其一,这些城市多是资源枯竭型城市。2008年、2009年和2012年,国务院分三批确定了我国69个资源枯竭型城市(县、区),这些房价最低城市近1/3都在此列。

  

  鹤岗曾是黑龙江省四大“煤城”之一,阜新则是辽宁曾经的煤炭重镇,也是全国首个资源枯竭型城市;石嘴山也是宁夏著名的“煤城”之一,也是“一五时期”全国10大煤炭工业基地之一;陕西铜川则是全国第二批资源枯竭型城市。

  

  这些城市因资源而兴,因资源衰竭而难回往日荣光。一旦资源枯竭,而城市又不能迅速找到新的支柱产业,就容易陷入收缩型城市的困境。(参阅《》)

  

  其二,这些城市多数都是偏远城市。无论是黑龙江的鹤岗双鸭山,还是新疆的博州阿克苏,抑或贵州的黔南黔西南,都属此类。

  

  这里的偏远,不只是地理意义上的偏远,更多是相距中心城市、都市圈、城市群意义上的偏远。不靠近中心城市,不在大都市圈之列,也未能纳入主要的城市群。

  

  目前,中国布局了四大城市群以及10多个中等城市群,以粤港澳大湾区、京津冀、长三角和成渝城市群为主矩阵,囊括长江中游、中原、关中平原等重要城市群,且将重庆、成都、西安、郑州、武汉等列为国家中心城市。新一轮城镇化的重心就在这些城市之中。

  

  显然,远离这些区域的城市,不仅难以享受到新一轮城镇化的福利,恐怕也与重大国家战略无缘,房价自然缺乏想象空间。

  

  其三,这些城市多数人口增长乏力,部分城市人口持续流出。过去十年,黑龙江鹤岗、伊春、双鸭山的小学生数量减少了50%以上,吉林的白城白山等地也减少了30%以上,而辽宁的铁岭、阜新也减少了30%左右。


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  小学生人数,是比常住人口和户籍人口更为真实准确的数据。

  

  对于房地产来说,人口是长期支撑。没有足够的人口,尤其是没有足够的年轻人口,房子就失去了流动性,很容易陷入白菜价的恶性循环。

  

  其四,房价最低,意味着什么?

  

  一个城市的房价,与炒作投机情绪有关,但也离不开经济基本面的支撑。如果经济基本面存在问题,只靠投机炒作,房价能大涨最终也会大落。

  

  换言之,房价更多是经济发展的结果,而非原因。

  

  这些房价最低城市,并非好的投资选择。偌大的中国,房价便宜的地方并不少,但房价便宜并非投资的理由。

  

  事实上,在这些区域内,三四线偏远城市面临房价萎靡的尴尬,而中心城市却在房价涨幅榜的上游,西安、沈阳都属此类。

  

  所以,楼市分化,中心城市仍旧有价值,即便在人口流失极其严重的东北,省会的房价仍然走出了与众不同的走势。

  

  未来,要学会适应中国房地产的新形势。楼市大普涨时代已经是过去式,蒙眼狂奔的时代已经过去。


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