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“双优生”的大mall时代

2020-09-16 来源:
 
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龙湖春江悦茗

龙湖春江悦茗

地    址:泉州市台商投资区湖东学园旁

销售电话:0595-8587 7777

开 发 商:龙湖集团

  急冻停摆,慢热复苏,2020年上半场杂糅着复杂色调而过。中国社会消费品零售总额定格在17.2万亿元,同比下降11.4%;商业街和重点商圈购物中心商铺租金水平一跌到底。

  

  运营、财务“双优生”的大mall时代

  

  2020中期成绩单,龙湖的分数格外亮眼。营收同比大增32.6%至511亿元,核心归母净利润同比增12.1%至52.7 亿元,毛利率30.8%。

  

  2019年下半年及今年上半年,成都滨江天街、南京龙湾天街、上海闵行星悦荟等11个新项目的开业,带来租金大涨,同比增22.3%至26.7亿元。若剔除新增项目租金贡献,其余商场租金收入同比微降1%。

  

  考虑到疫情期间,龙湖实行了66天租金(含物管费、推广费)减半计划,若以2019年租金收入47.5亿元为基础粗略计算,实际减免租金约4.4亿元。

  

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  图片来源/赢商网

  

  算上这笔意外“破费”,今年上半年龙湖商场租金收入同比净增约18.9%。

  

  由上可知,过滤掉偶发因素,龙湖依旧是商业地产圈中那个“最扛打”的靓仔。而这一标签,透视着其近3年奋斗之结果。

  

     “年轻”商场占比近半,租金快速爬坡

  

  龙湖39座商场,开业年限3年内的场子,数量近半。通常,一个商业项目开业前3年,是租金增长黄金期。越往后,越成熟,租金增长速度逐渐下滑,直至斜率个位数徘徊。

  

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  数据来源/天风证券 制图/商业地产头条

  

  疫情重击的上半年,龙湖运营期在1-3年(含1年内)的商场租金收入大增67.1%,占商场总租金收入比重由去年同期的35%提升至48%。新项目贡献增量,对抗市场不确定性。

  

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  数据来源/公司公告 制图/商业地产头条

  

   多产品线并行,社区mall星悦荟逆涨

  

  产品形态上,定位社区商业、“精致百搭的购物中心,品质生活的枢纽”星悦荟系列,元气满满,上半年租金收入同比上涨2.4%。

  

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  数据来源/公司公告 制图/商业地产头条

  

  6座星悦荟商场,4座半年租金录得上涨。满租的重庆晶郦馆,同比涨6.4%。星悦荟扎根龙湖自家大型居住区,多落在一线、新一线城市,偏爱人口、消费力成熟区。

  

  据赢商大数据,星悦荟项目周边1公里居住人口中,富人占比明显高于行业平均水平,西安曲江店、重庆春森店富人占比达42.4%、29.3%。

  

   深耕一二线,资源聚合区域优势强

  

  2009年-2015年,龙湖以年新增2.2座商场的速度扩张。六年间,商场数量由4座拓展至17 座,已开业商场建筑面积由33.2万平米增至148.6 万平米。

  

  以上扩张路径,有两个明显特点:从大本营出发,深耕一二线,2010年前均扎在重庆;外拓步伐,紧跟住宅开发,2014年起基本保证“每年一城”布局节奏,区域平衡、分散风险。

  

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  资料来源/天风证券 制图/商业地产头条

  

  深耕型的布局策略,利于龙湖形成资源聚合,巩固区域优势。截至2019年,龙湖单座城市平均布局商场数已由2011年的2.3座升至3.9座;而单座城市商场数超过5座的城市,亦由1城增至5城。

  

   换挡提速,大型mall补位新兴市场

  

  喊出“每年以10%的销售回款作为上限投资到持有型物业”口号后,近两年龙湖商业舞步渐快——新开10+座商场。

  

  2019年,龙湖商业总开业建筑面积约377万平米,较2018年增加81.25 万平米,对应幅度27.47%;今年不算上半年已开1个项目外,还计划新开7个商场;2021年及以后有18个待开业商业项目。

  

  这些租金贡献后备军,大都落在一二线城市新兴市场区域,且体量多在10万平米以上。(下表仅列主要在建投资物业,非全部)

  

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  资料来源/公司公告 制图/商业地产头条

  

  单项目体量看,至2019年,龙湖单座商场平均体量由2011年的6.3 万平米升至近10万平米。其中,2017-2018年新增项目体量基本恒定在10-20万平米,TOD形态趋势明显。

  

    平均融资成本5%以下,财务管控能力强

  

  做大型乃至超大型综合体,是高风险、高收益、高沉淀的选择,核心在于是否有强大的融资能力支撑。

  

  2016年以来,龙湖平均融资成本保持在5%以下,2019年则低至4.6%。即便在行业加杠杆期间,其仍可保持在净负债率50-60%红线内,财务管控能力较强。

  

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  资料来源/公司公告 制图/商业地产头条

  

  强境内外资本市场融资能力、及国际长期资本认可,是龙湖低成本融资的关键。2004年以来,先后与香港置地、荷兰房地产基金ING、加拿大养老基金CPPIB和新加坡GIC进行项目合作。

  

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  资料来源/华泰证券 制图/商业地产头条

  

  龙湖·春江悦茗 为升级台商人居而来

  

  世界500强龙湖,有幸遇见台商10年,恢弘择址湖东板块,一步湖东学园,以龙湖·春江悦茗之墅质产品,带来泉州人居新升级,韬略泉州这座光明之城。

  

  龙湖·春江悦茗,传承龙湖一贯别墅美学造诣,厚积27载别墅修为,外立面师取北京国子监“辟雍大殿”形制,秉承五维园林之人文、交融理念,以【一环·一轴·三坊·六艺】景观结构,匠筑【院落八景】,精制当代学府人文墅境社区。

  

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  项目鸟瞰图

  

  入住湖东,进阶城市层次,傲居二期,远见崛起之志。龙湖·春江悦茗,以预见,善启板块先河,用匠心,善造湖东之美。

  

  龙湖·春江悦茗